Jana po několika letech opouštěla nájemní byt na Olomoucku. Pronajímatel při předání upozornil na zašlé stěny a požadoval, aby celý byt nechala na své náklady vymalovat, jinak chtěl náklady odečíst z kauce. Podobný požadavek ale není automaticky oprávněný. Ministerstvo pro místní rozvoj upozorňuje, že pronajímatel nemůže při skončení nájmu vyžadovat novou výmalbu pouze proto, že nájemník odchází. Rozhoduje skutečný stav stěn a to, zda jde ještě o běžné opotřebení, nebo o poškození, za které odpovídá nájemce.
Po několika letech v pronajatém bytě se Jana z Olomoucka rozhodla přestěhovat. Byt uklidila, odstěhovala nábytek a připravila jej k předání. Na stěnách ale zůstaly stopy běžného života: místy byly zašlé, na několika místech bylo vidět, kde stála skříň, a původně bílá barva už rozhodně nevypadala jako v den nastěhování. Pronajímatel proto oznámil, že očekává kompletní výmalbu. Pokud ji Jana nezajistí, chtěl podle svého vyjádření malíře zaplatit z její kauce.
Podobné spory nejsou při konci nájmu nijak neobvyklé. Nájemník často vychází z toho, že několik let stará malba je přirozeně opotřebovaná, zatímco majitel chce byt před dalším pronájmem uvést do co nejlepšího stavu. Naše redakce proto ověřovala, co v takové situaci skutečně platí. Metodické informace Ministerstvo pro místní rozvoj dávají poměrně jasnou odpověď: samotné ukončení nájmu ještě nevytváří automatickou povinnost celý byt nově vymalovat.
Rozhoduje běžné opotřebení
MMR uvádí, že malování patří mezi běžnou údržbu bytu. Současně ale upozorňuje, že pronajímatel nemůže automaticky požadovat výmalbu při každém skončení nájmu, pokud nájemce byt užíval běžným způsobem. Zcela jiná situace nastává například tehdy, pokud jsou na stěnách dětské kresby, výrazné skvrny, poškození způsobené zvířetem nebo pokud nájemník stěny přemaloval výrazně odlišnou barvou. V takových případech už požadavek na uvedení stěn do odpovídajícího stavu může být oprávněný.
Jana by tedy neměla vycházet ani z toho, že výmalbu nikdy platit nemusí, ani z opačného tvrzení pronajímatele, že se při odchodu maluje vždy. Klíčové je, proč je malování potřeba. Něco jiného jsou stěny, které po několika letech přirozeně ztratily původní vzhled, a něco jiného velká mastná skvrna, poškrábaná zeď nebo sytě červený pokoj, který nájemník původně převzal bílý.
Důležitou roli může sehrát předávací protokol a fotografie pořízené při nastěhování i při odchodu. Pokud mezi nájemcem a majitelem vznikne spor o to, zda určité poškození existovalo už dříve, právě dokumentace stavu bytu může být zásadním důkazem. MMR doporučuje stav bytu při předání zaznamenat a součástí předávacího procesu by měly být také stavy měřidel a předání klíčů.
Z kauce si majitel nemůže odečíst libovolnou částku
Pro Janu je podstatná také otázka kauce. Ta slouží jako jistota pro případ, že nájemník nezaplatí nájemné či služby nebo způsobí škodu, kterou má povinnost nahradit. Pronajímatel si tedy při skončení nájmu může z jistoty započíst částky, které mu nájemce skutečně dluží. To ale neznamená, že se z kauce automaticky stává rozpočet na renovaci bytu před příchodem dalšího nájemníka.
Pokud například majitel chce po několikaletém běžném užívání nechat celý byt profesionálně vymalovat jen proto, aby vypadal jako nový, nemůže bez dalšího přenést celý účet na odcházejícího nájemce. Jiná situace by byla, kdyby nájemník způsobil poškození přesahující běžné opotřebení a odstranění následků bylo jeho povinností.
MMR zároveň připomíná ještě jedno pravidlo, na které se často zapomíná. Nájemce má při vrácení kauce právo také na úroky za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Výši úroků si mohou strany sjednat, nelze však platně dohodnout, že nájemník nebude mít na úroky nárok vůbec. Jistota spolu se sjednanou smluvní pokutou navíc nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného; zálohy na služby se do této hranice nezapočítávají.
Od letoška se zvýšily limity drobných oprav
Nájemníky letos ovlivnila také další změna. Od 1. ledna 2026 se zvýšily finanční limity drobných oprav, které v průběhu nájmu hradí nájemce. Limit jedné opravy vzrostl z 1 000 na 1 500 korun a roční souhrnný limit nákladů z 100 na 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Vláda změnu schválila už na podzim minulého roku s tím, že původní částky pocházely z roku 2015 a přestaly odpovídat dnešní cenové úrovni.
Neznamená to však, že by od letoška nájemce platil všechny opravy do 1 500 korun bez ohledu na jejich povahu. Nařízení vymezuje, co se za běžnou údržbu a drobné opravy považuje. MMR například upozorňuje, že nájemník nehradí revize elektrických a plynových rozvodů nebo opravy radiátorů a rozvodů topení, které jsou povinností pronajímatele. U běžné údržby navíc finanční limit stanoven není.
Předávací protokol může ušetřit tisíce
Jana by proto před předáním bytu měla zdokumentovat jeho skutečný stav a trvat na přesném zápisu do předávacího protokolu. Pokud majitel tvrdí, že je nutné něco opravit nebo vymalovat na její náklady, je užitečné mít jasně zachyceno, o jaké konkrétní poškození jde. Obecné tvrzení, že „byt se při odchodu vždy maluje“, podle aktuálních informací MMR neplatí.
Stejnou obezřetnost se vyplatí mít už při nastěhování. Fotografie odřených dveří, skvrny na podlaze nebo poškozené zdi mohou po několika letech rozhodnout o tom, zda bude nájemník platit za škodu, kterou ve skutečnosti nezpůsobil. U vybaveného bytu je vhodné zapsat také stav nábytku a spotřebičů.
Pokud pronajímatel kauci neoprávněně nevrátí, MMR doporučuje nejprve písemnou výzvu, ve které nájemce uvede, že nájem skončil, byt byl předán a žádá o vrácení jistoty na konkrétní účet v určené lhůtě. Jestliže majitel nereaguje a strany se nedohodnou, může se nájemce svého nároku domáhat soudně. Pro takový případ se hodí nájemní smlouva, doklad o zaplacení kauce, předávací protokol i předchozí komunikace.
Jana tedy nemusí objednávat malíře jen proto, že se stěhuje. Pokud jsou zdi po několika letech pouze běžně opotřebované, automatický požadavek na kompletní novou výmalbu není podle metodiky ministerstva oprávněný. Pokud je ale sama výrazně změnila nebo poškodila nad rámec normálního užívání, může být výsledek přesně opačný. A právě proto se při předávání nájemního bytu vyplatí méně spoléhat na ústní dohody a více fotografovat a zapisovat.
Zdroje: MMR
