Praha chystá systém odpustků pro developery. Jaký bude ceník?

15.6.2021
Redakce

Například za možnost změnit územní plán a postavit bytové domy tam, kde byl dosud park, se investoři zavážou odvést určitou částku třeba na veřejnou vybavenost. Návrh pravidel, tzv. kontribucí, a jejich výši, jednotných pro celou Prahu a její jednotlivé části, již vypracoval magistrátní výbor pro územní rozvoj. Když developer v Praze dříve stavěl byty nebo kanceláře v rozporu se stávající regulací, musel splnit podmínky stavebního úřadu a přesvědčit místní radnici, případně něco přidat, například postavit chodníky nebo vysadit stromy. A především při změnách územního plánu nešlo vždy o zcela průhledný způsob. Nová magistrátní pravidla, která umožní developerům poskytnout peníze nebo přispět jiným způsobem, třeba přenecháním bytů či volného pozemku, mají netransparentnosti zabránit. Zároveň mají garantovat, že se vybrané prostředky vrátí do dané čtvrti.

Některé městské části už takovou spolupráci se stavebníky rozjely. Například Praha 5 ji schválila v dubnu 2018. Podle toho, zda potřebuje developer změnit územní plán či nikoliv, zaplatí 500 až 1 500 korun za metr podlahové plochy. Příspěvek má radnice ošetřený smlouvu, s čímž počítají i nová pravidla. Magistrátní koalice chce ale systém příspěvků sjednotit a zároveň inkasovat peníze či jiné plnění i pro hlavní město podle toho, kdo bude o projektu rozhodovat. „Smyslem je ověřit ak-tuální stav současných dohod o změnách územního plánu a narovnat rozpočtové přerozdělení daní tak, aby se skrze příspěvky vracela část přidané hodnoty zpět do daného území. Zajistíme tím férový a přiměřený podíl investora na rozvoji území, když žádá o změnu územního plánu, jež zvyšuje hodnotu jeho pozemku,“ vysvětlil náměstek primátora Petr Hlaváček (TOP 09). U některých městských částí se k příspěvkům developeři nyní zavazují i v případě, že pro projekt nepotřebují územní plán měnit. Tehdy magistrátní metodika doporučuje požadovat částku 700 korun za metr podlahové plochy, v případě nutnosti změny plánu jde o 2 300 korun.

Radnice nebudou dělat problémy

Za to se městská část či hlavní město zavážou, že „poskytnuté peněžité plnění bude alokováno na předem určené místo a prostředky budou použity k předem sjednanému účelu, poskytnou nezbytnou součinnost v rámci své samostatné působnosti pro realizaci záměru investora a poskytnou nezbytnou součinnost při převodu do vlastnictví hlavního města“. Při schvalování pravidel radními, které se nyní připravuje, se ještě rozsah povinností městských částí v povolovacích procesech bude upřesňovat. Stejně jako varianta, kdy by investor mohl namísto financí poskytnout část bytů radnicím nebo jim je na určitou dobu pronajímat za nižší ceny.

Zatímco magistrát by se měl novými pravidly závazně řídit, radnicím městských částí může Praha jejich využívání pouze doporučit. „Metodika umožní oběma stranám ověřit, jestli jsou jejich požadavky přiměřené. Již nyní se na nás investoři obrací s tím, zda radnice nemají přemrštěné požadavky, některé naopak nežádají dostačující kontribuce,“ vysvětluje Filip Foglar z magistrátu, který je autorem pravidel. Někteří developeři i zástupci opozice nicméně upozorňují, že nový systém podpory obecních rozpočtů může znamenat nárůst cen již tak drahých pražských bytů. „V Praze by adekvátním příspěvkem bylo 500 korun za metr čtvereční. To odpovídá zhruba 50 tisícům korun za průměrně velký nový byt. Nepřiměřené požadavky na vyšší příspěvky by však už jednoznačně zvyšovaly cenu nových bytů pro koncové kupující, a tak by jen prohlubovaly současnou bytovou krizi,“ myslí si například majitel Central Group Dušan Kunovský.

A obavy z nárůstu cen má také člen magistrátního výboru pro územní rozvoj a místostarosta Prahy 11 Ondřej Prokop (ANO), podle kterého sami zástupci magistrátu zmiňují v krajním případě navýšení cen bytů až o tři procenta. „Kontribuce jsou potřeba, je to cesta správným směrem. Neměli bychom nyní ale spěchat za každou cenu. Nikdo přesně neví, co zavedení způsobí. V městských částech, kde již systém funguje, s tím developeři počítají a přizpůsobili se. Otázkou je, co to přinese v dalších částech, kde by se pravidla teprve zaváděla,“ říká Prokop.

Víc bytů v kratším čase Podle Foglara však přijetí pravidel přinese spíše snížení cen nemovitostí, protože stavebníci ušetří v případě sporů s radnicemi za výrazná zdržení či případné vynucené úpravy svých projektů. „Podle analýz jsou nynější ceny v Praze poměrně nadsazené. Vzhledem k tomu, že v případě změn územního plánu by developeři dohodami ušetřili takzvané obstrukční náklady, tak se naopak dostane na trh více bytů v kratším čase,“ dodává Foglar s tím, že aktuálně je v navrhovaných změnách územního plánu potenciál bydlení pro sto tisíc obyvatel. Na magistrátní metodice se mimo jiné podílel advokát František Korbel, který spolu s dalšími pracoval na návrhu nového stavebního zákona. Jak Náš REGION informoval, vysloužil si za to trestní oznámení, podle nějž byl ve střetu zájmů, když znění zákona připravoval podle zadání Hospodářské komory ČR, a tedy i dotčených developerů.

Autory pravidel pro Prahu jsou ale také právníci z kanceláře Frank Bold, která se specializuje na stavební právo a životní prostředí. „Naše zkušenosti s přípravou podobných pravidel v městech, jako je Brno nebo Jihlava, ukazují, že pro investory je důležitá předvídatelnost a transparentnost podmínek, které samosprávy uplatňují. Výsledkem pak může být zkvalitnění výstavby, což investoři kvitují. Výhodu pak představují i pro města, která dopředu dávají parametry a standardy, jak má výstavba na jejich území vypadat, a právě tímto přístupem mohou pomoci vytvořit kvalitní prostředí pro obyvatele,“ uvedl advokát Jiří Nezhyba z Frank Bold.

Michal Kalina

Zdroj: vz



Nepřehlédněte