„Prarodiče mi chtějí darovat dům. Požádali mě, ať vše vyřídím. Jak zajistit snadný převod? Rád bych pro ně nechal zřídit také věcné břemeno.“
Dobrý den, Marku, děkujeme za Váš dotaz. Darování nemovitosti je jedním z nejčastějších způsobů řešení majetkových poměrů v rámci rodiny.
Darovací smlouva
Pro snadný a bezproblémový převod nemovitosti je klíčová správně sepsaná darovací smlouva obsahující veškeré potřebné náležitosti.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a musí obsahovat:
- celé jméno, rodné číslo a adresu dárce a obdarovaného;
- správnou a dostatečnou identifikaci převáděné nemovitosti, v souladu s požadavky katastrálního zákona;
- závazek dárce nemovitost bezúplatně převést a závazek obdarovaného dar přijmout;
- den a místo uzavření smlouvy a podpisy stran.
Pozor, na stejnopisu smlouvy, který je přílohou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, musí být podpisy úředně ověřeny.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Pouhý podpis darovací smlouvy však nestačí, darování nemovitosti je dokončeno až vkladem vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí. Vklad provádí příslušný katastrální úřad na základě tzv. návrhu na vklad.
Návrh na vklad je možno vytvořit prostřednictvím interaktivního formuláře na webových stránkách katastru nemovitostí. Údaje v návrhu se musí vždy zcela shodovat s údaji v darovací smlouvě.
Přílohou návrhu na vklad je vždy originál darovací smlouvy a při podání návrhu je třeba uhradit správní poplatek ve výši 2000 korun.
Právní ochrana dárce
Při darování nemovitosti v rodině je zcela běžné, že dárce zamýšlí nemovitost dále využívat (často doživotně). Na zajištění klidného a bezproblémového dožití v nemovitosti je třeba myslet již při sepisu samotné darovací smlouvy, která by měla obsahovat nezbytná ustanovení k právní ochraně dárce.
Standardně se pro tento účel používá věcné břemeno doživotního bezplatného užívání nemovitosti. Toto věcné břemeno však nijak (nad rámec svého obsahu) neomezuje obdarovaného při dalších dispozicích s nemovitostí (může ji třeba prodat).
Lze proto doporučit věcné břemeno dožití kombinovat s tzv. zákazem zcizení a zatížení. Tento institut může znemožnit obdarovanému, aby bez písemného souhlasu oprávněného s nemovitostí nakládal (prodal ji, zatížil hypotékou, pronajal apod.).
Daňové otázky spojené s darováním
Z tohoto pohledu je darování nemovitosti v rodině daňově výhodné. Darovací daň u nás aktuálně nemáme. Současně jsou při darování nemovitosti v rodině nejbližší příbuzní v linii přímé a vedlejší osvobozeni od daně z příjmu. Přesný okruh osvobozených osob je vymezen v zákoně o daních z příjmů.
Na co si dát pozor?
Nejčastějším nedostatkem, se kterým se v naší praxi setkáváme, je chybné vymezení převáděné nemovitosti v darovací smlouvě. Vada v její definici povětšinou vede k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Celý proces je poté třeba absolvovat znovu a hradit nový správní poplatek. Stejným problémem pak může být i špatně vyplněný návrh na vklad.
Další chybou, která může mít pro dárce a jeho budoucnost nedozírné následky, je nedostatečné zakotvení právní ochrany dárce v situaci, kdy hodlá nemovitost i po darování dále užívat.
Darování nemovitosti, jakožto majetku velké hodnoty, je pro většinou osob zásadním životním krokem, lze proto jen doporučit konzultovat otázky s ním spojené s advokátem specializujícím se na nemovitostní právo.
Mgr. Radek Novotný
Právník projektu pravnipomoconline.cz
