Guvernér České národní banky Jiří Rusnok letos očekává stagnaci české ekonomiky při propadu reálných mezd až o osm procent. Tato kombinace podle něj představuje mimořádný šok, jaký česká ekonomika v podstatě nezažila 30 let. V historii novodobé ČR těžko hledat rok, kdy by životní úroveň lidí poklesla tolik, jak má klesnout letos.
Rusnok doslova hlásá, že česká ekonomika letos vykáže růst odpovídající „černé nule“. Podle guvernérových slov také v pololetí letošního roku může inflace činit až 14 procent, přičemž se bude ve druhém pololetí postupně snižovat. Realistické tedy je předpokládat, že ještě na přelomu třetího a čtvrtého čtvrtletí se bude inflace pohybovat v pásmu od 10 do 12 procent.
To je částečně i dobrá zpráva, alespoň pro někoho. Konkrétně pro držitele spořících dluhopisů české vlády v jejich protiinflační variantě. A možní i pro zájemce o pořízení vlastní nemovitosti.
Dluhopisy
Nejprve ty protiinflační dluhopisy. Ty jsou totiž úročeny na základě toho, jaká je inflace. Zpravidla platí, že čím vyšší inflace je, tím vyšší je jejich úročení. Úročení se letos stanoví na základě říjnové hodnoty meziroční inflace. Pokud ta by byla v pásmu od 10 do 12 procent, což je i vzhledem ke zmíněným Rusnokovým slovům poměrně pravděpodobné, bude se v tomto pásmu pohybovat také právě úrok zmíněních dluhopisů. O ty Češi v loňském roce projevili rekordní zájem. Na účty lidí v ČR byly v rámci loňského upisovacího období připsány státní spořící dluhopisy za 41,1 miliardy korun. To je bezmála osmkrát vyšší částka než ta odpovídající výsledku dosud nejúspěšnějšího vydávání Dluhopisů Republiky, toho v rámci 12. upisovacího období, která odpovídá 5,5 miliardy korun.
Během loňského 13. upisovacího období se upsal větší objem státních spořících dluhopisů než za všech dvanáct předchozích upisovacích období. Za dvanáct dosavadních upisovacích období se totiž upsalo 38,5 miliardy korun státních spořících dluhopisů. Z drtivé většiny byly v rámci 13. upisovacího období upsány spořící dluhopisy v proti-inflační variantě. Právě ve své proti-inflační variantě tyto dluhopisy představují pro letošek jeden z nejlepších bezpečných způsobů, jak veřejnost může úspory před inflací ochránit – letos tedy pravděpodobně s výnosem až 12 procent. Výnos na Dluhopisech Republiky je navíc kvůli pandemii osvobozen od daně.
Levnější nemovistosti i hypotéky
Válka na Ukrajině a jí umocněná inflace ovšem nejen citelně zvýší úrok na spořících dluhopisech, ale možná také zlevní nemovitosti. A nakonec i hypotéky.
Válka totiž v Česku vyvolá poměrně hlubokou stagflační krizi. Inflace bude vysoká, třeba letos v průměru dvouciferná, zatímco ekonomika bude stagnovat. Výsledkem bude citelný propad reálné kupní síly. Vždyť letos mzdy nominálně porostou třeba jen o pět procent, zatímco inflace bude až třináctiprocentní. Vzhledem k tomu, že „5 – 13 = – 8“, dostáváme opravdu pokles reálných výdělků až o osm procent, jak jej vyčísluje i guvernér Rusnok. Pro srovnání v krizovém roce 2013, nejhorším z daného hlediska v tomto miléniu, poklesly reálné výdělky jen o 1,5 procenta.
Česko tedy čeká největší propad životní úrovně od 90. let a k tomu hypotéky pravděpodobně podraží na nejvyšší úroveň od přelomu tisíciletí. Ochabne tedy poptávka po nemovitostech ze strany řadových občanů, přičemž se současně sníží možnosti lidí platit vyšší a vyšší nájmy. Do toho kvůli nutnému boji s inflací rostou a porostou úroky na aktivech, která jsou bezpečnější investicí než nemovitosti – tedy na státních dluhopisech. Banky a fondy, prostě velcí investoři, přesměrují své investice z nemovitostí třeba právě do dluhopisů. Prostě proto, že dluhopisy budou při dané úrovni rizika nabízet lepší výnos než nemovitosti, čemuž v uplynulých letech tak nebylo. Ochabne tedy poptávka po realitách i ze strany velkých hráčů.
Radím počkat
Do toho může oslabit poptávka po nich ze strany cizinců, kteří si prostě řeknou, že Česko je až moc blízko Ukrajině. Proč riskovat koupi nemovitosti v zemi, na kterou může mít potenciálně zálusk V. V. Putin, když mohou investovat v bezpečnějším Německu nebo třeba Španělsku?
Takže, shrneme-li, bude méně kupujících Čechů, méně kupujících cizinců i méně kupujících velkých hráčů. Výstavba zůstane omezená, navíc ovšem mohou přibýt statisíce Ukrajinců, kteří se po válečné imigraci usadí v Česku trvaleji. Růst cen nemovitostí tedy výrazně zmírní, ba se promění ve stagnaci, v některých místech i v propad.
Pokud se bude válka stupňovat, případně rozlévat do dalších zemí, i přes rostoucí počet uprchlíků nelze vyloučit dokonce propad cen nemovitostí. Česko se v takovém případě stane příliš rizikovým realitním trhem z hlediska mezinárodní investorské komunity, individuální i institucionální, zatímco Češi s Ukrajinci se svojí inflačně a válečně omezenou kupní sílou nebudou s to masivní propad poptávky kompenzovat dokonce ani při nadále poměrně slabé výstavbě.
Kdo tedy nepotřebuje nemovitost nutně hned teď, ať počká. Nelze vyloučit, že třeba za dva roky budou nemovitosti i třeba levnější než dnes. Přinejhorším bude jejich cena srovnatelná. Navíc hypotéky sice v příštích měsících dále podraží, ale v horizontu dvou let už by mohly být levnější, než jsou dnes. Zvyšování úrokových sazeb v podání ČNB sice nejprve přispěje k dalšímu zdražení úvěrům včetně hypotečních, ale pak se kvůli němu dostaví útlum, ba až recese, takže centrální banka půjde s úroky zase dolů. A tím pádem půjdou dolů také úroky v ekonomice, včetně těch na hypotékách.
Autor je členem Národní ekonomické rady vlády (NERV) a hlavní ekonom Trinity Bank
