Vaše společnost 2M INVEST má za sebou první dva roky života. Jak se firmě vede na investorském trhu?
Za dva roky života máme za sebou několik úspěšných ziskových realitních transakcí, máme vytvořený stabilní tým subdodavatelů. Získali jsme důvěru u našich klientů, spoluinvestorů, obchodních partnerů, ale stále jsme na začátku. Podle mě ale není důležité, jak to začne. Důležité je, jak to skončí. Baví nás to a těšíme se na další obchodní příležitosti.
Co vás vedlo k založení společnosti?
Víte, já se v realitách pohybuji jako realitní makléř od roku 2010. V roce 2013 jsem založil realitní kancelář Makléři na doporučení, s.r.o., kterou jsem tento rok transformoval pod značku MARTIN TESAREK REAL ESTATE s.r.o. Snem každého úspěšného realitního makléře je posunout svoje podnikání ještě o kousek dál. Nebýt jen pouhým zprostředkovatelem obchodu mezi kupujícím a prodávajícím, ale být developerem. Tím, co vytváří nabídku. Zhodnotit svoje nabyté zkušenosti, dovednosti, know-how a znalosti realitního trhu ve svůj prospěch. To byla moje motivace k založení investiční a developerské společnosti 2M INVEST. Společnost jsem založil v roce 2016 se svým klientem, nyní obchodním partnerem Martinem Charvátem.
Vaše portfolio se soustředí na investice do nemovitostí. Proč?
Na to je jednoduchá odpověď, protože se držíme jen toho, čemu rozumíme.
Nepouštíme se do investic na jiném než realitním poli. Dokonce se ani nikdy nepustíme do retailu ani komerce, držíme se čistě residence. To je náš okruh kompetencí.
Takže máte z realitního trhu dlouhodobé zkušenosti. Jaký byl podle vás nejlepší obchod, který jste udělal?
Co je to nejlepší obchod? Ten, který měl nejvyšší ROI, nebo ten, nad kterým jsme strávili nejméně času? Z pohledu návratnosti investic byl bezpochyby nejziskovější projekt, který jsem realizoval ještě před založením společnosti 2M INVEST v roce 2015/2016, a tím byla kompletní rekonstrukce činžovního domu na Praze 3 v Koněvově ulici. Projekt jsem marketingově nazval U Zlatého beránka a jeho marketing byl na tu dobu a české poměry neotřelý, stačí se podívat na web www.uzlatehoberanka.cz. Tento projekt získal dokonce v roce 2017 cenu odborné poroty v soutěží Realitní projekt roku, pro region Prahy 3.
Z pohledu návratnosti investice a ziskovosti se jednalo o nejúspěšnější projekt. Na druhou stranu máme radost i z investičních nemovitostí, které koupíme a ihned se ziskem prodáme. Takových nemovitostí není na trhu už mnoho. Náš poslední obchod tohoto typu byla koupě bytové jednotky na Praze 9 s prodejem do tří měsíců od koupě a čistým ziskem přes půl milionu korun.
Je investice v oblasti nemovitostí riziková?
Ano, pokud si neumíte ošetřit transakční a kreditní rizika, tak určitě riziková je. My jsme opravdu malý developer, na trhu jsou jistě tisíce lidí a firem, kteří disponují větší hotovostí než my. Ale peníze nejsou na českém realitním trhu vše! Málokdo si to uvědomuje, ale český realitní trh je oproti jiným trhům hodně specifický.
Aniž si to kdokoliv z běžné populace uvědomuje, tak na žádném jiném trhu nehraje tak zásadní a klíčovou roli zprostředkovatel – realitní makléř, který disponuje tzv. „insider information“ – informacemi o transakcích a neveřejnými informacemi zevnitř trhu.
Já tyto informace jako makléř, který se na trhu pohybuje konstantně od roku 2010, mám, a to je naše obrovská přidaná hodnota oproti konkurenci, která má jen finance, ale insider informace jí chybějí.
Na jaké projekty se teď zaměřujete?
Aktuálně je naše investiční portfolio diverzifikováno do osmi nemovitostí. Snažíme se diverzifikovat jak podle druhů nemovitostí – vlastníme pozemky, rodinné domy, byty. Aktuálně dokončujeme akvizici činžovního domu za Prahou. Snažíme se také diverzifikovat geograficky, a proto nejsme jen v Praze a Středočeském kraji, ale také v Jihlavě, odkud pochází můj společník Martin Charvát.
Mezi naše aktuální projekty patří velice zdařilá a citlivá rekonstrukce rodinného domu v těsném sousedství Prahy v obci Hovorčovice. Nikdo mi to nevěří, ale z Karlína se tam dostanete autem za 20 minut. Ta lokalita má podle mě obrovský skrytý potenciál. Tento dům je aktuálně na prodej (www.vilahovorcovice.cz).
Koupili jsme starý rodinný dům, který jsme bezmála dva roky rekonstruovali. Vzalo nám to na poměry standardní rekonstrukce velké množství času, ale my prostě nechceme dělat nekvalitní a škaredé stavby, proto jsme si s rekonstrukcí opravdu vyhráli. Řešili jsme každý detail jak v exteriéru, tak v interiéru. Snažíme se dělat takové rekonstrukce a stavět takové domy, ve kterých bychom s klidem v duši nechali bydlet i své rodiče.
„My prostě nechceme dělat nekvalitní a škaredé stavby, proto jsme si s rekonstrukcí opravdu vyhráli.“
Jaké projekty připravujete?
Rostoklaty. Malá vesnice, kterou nikdo nezná. Má ale obrovskou výhodu. Leží přímo na železniční trati ve směru Praha-Kolín. Každých 30 minut jede z Rostoklat pohodlný vlak cityElefant a za 35 minut jste přímo v centru Prahy na Masarykově nádraží.
Jako realitní makléř jsem v této obci prodal za poslední 4 roky asi 20 pozemků. Velice dobře znám myšlenkové pochody lidí, kteří doslova utíkají z Prahy, prodávají své panelové byty na sídlištích za 5 mil. Kč a za polovinu ceny si kupují velký prostorný pozemek a za druhou polovinu ceny si staví svépomocí jednopodlažní rodinný dům. Neřeší dopravní zácpy, neřeší smog, neřeší problémy s parkováním, neřeší velkoměstský hluk. Bydlí kousek za Prahou, mají
velkou zahradu, prostorný nový dům a do Prahy se pohodlně dostanou za 35 minut vlakem. Tato doba vám mnohdy nestačí ani k tomu, abyste se dostali autem z jednoho konce Prahy na druhý.
V této obci jsme koupili jeden hektar stavebních pozemků. Aktuálně řešíme žádost o územní rozhodnutí a stavební povolení. Pokud vše dobře půjde, mohli bychom v 2Q/2019 kopnout do země a začít budovat liniové stavby. V roce 2020 bychom pak chtěli s finanční pomocí našich spoluinvestorů postavit 10 rodinných domů, které nabídneme k prodeji.
Prosklený dům. Mluví se o tom, že 95 % postavených rodinných domů v ČR nemá svého architekta. Jedná se o katalogové domy, které se staví jako přes „kopírák“. Po návštěvě Kodaně, zejména její nové moderní části Ørestad, jsme se rozhodli spojit se s architektonickým studiem BOQ ARCHITEKTI a navrhnout takový rodinný dům, který bude dobře vypadat a ve kterém se bude ještě lépe bydlet. Po několika měsících spatřil světlo světa dům, kterému jsme dali jméno „Prosklený dům (www.prosklenydum.cz). Tento dům je vhodný pro začínající rodinu. Jedná se o jednoduchý kvádr se sedlovou střechou, který je oproštěn od zbytečných prvků, které nemají v dnešní době žádnou užitnou hodnotu. Dům je na první pohled výrazný tím, že jeho štít je celý prosklený. Díky tomu dům naplno komunikuje se svou zahradou. Z obývacího pokoje vidíte, jak se venku mění počasí, vidíte střídající se roční doby a prosklený štít se stává vlastně takovým obrazem, který se každý den mění. Je to něco, co je na české poměry zatím atypické, ale ve světě jsou prosklené stavby zcela běžnou záležitostí. Jsou
hezké, moderní a hlavně se v nich dobře bydlí. Tyto domy aktuálně stavíme tři. Dva už máme prodané a ten třetí na svého kupujícího stále čeká. Pokud by měl kdokoliv ze čtenářů o tento dům zájem, může se s námi spojit.
Pro své projekty využíváte i cizí kapitál. Nabízíte korporátní dluhopisy. Jak fungují a jaký je o ně zájem?
Přesně tak, rozhodli jsme se jít i cestou emise vlastních dluhopisů. Ve firmě máme všechny svoje peníze, ale i přes to, naše plány jsou velké a vlastní kapitál nestačí. Rozhodli jsme se proto dát možnost i běžným lidem podílet se na našich projektech formou nákupu cenných papírů a rozdělit se tak s nimi o část našeho zisku. Aktuálně nabízíme dluhopisy v nominální hodnotě 100 000 Kč s úrokovým výnosem 6 % p.a. splatným 1x ročně a délkou investice 3 roky. Aktuálně nám zbývá upsat posledních 2,4 mil. Kč. Více informací najdou zájemci na stránce www.realitnidluhopisy.cz
