V poslední době i extrémně nízké výnosy dluhopisů a spořících produktů (stavebního spoření, termínovaných vkladů a spořicích účtů), které nutí klienty s přebytkem prostředků se poohlížet a více přemýšlet o alternativách. Ruku v ruce s přebytkem hotovosti bank, kdy se bankovní ústavy předhánějí v nabídkách a nižších úrocích u hypotečních úvěrů, se tak tato možnost nabízí velkému množství lidí.
Při investici (v podstatě jakékoliv) doporučuji snažit se přemýšlet zcela pragmaticky. Což se mnoha budoucím investorům, nadchnutým vlastní myšlenkou, ne zcela daří. To, že soused Franta už nějakou má, nutně neznamená, že ji musím mít taky.
Opravdu zajímavých nemovitostí, které jsou vhodné jako investice, je relativně málo a pokud jsou, dlouho se na trhu neohřejí. Pokud máte přístup k těm opravdu zajímavým (privatizace, exekuce, nadprůměrné vztahy s developerem, dobrý známý v realitce apod.), pak není moc co řešit. Ale koupit kdejaký byt s tím, že “zatím to vychází”, navíc s napjatým rozpočtem, je cesta do pekel.
Alternativa, na kterou se zapomíná
Pro retailové investory ještě zmíním jednu alternativu, nad kterou málokdo přemýšlí. Pokud máte pár set tisíc, které jsou vaše jediné, není úplně ideální je vložit je do jednoho bytu, který navíc proúvěruji. I přes svou konzervativní povahu má i tato investice rizika, jako jakákoliv jiná. Mnoho retailových investorů by se raději mělo poohlédnout po nějakém nemovitostním fondu, kde většinu hlavních rizik přehodím na někoho jiného, a jen se podílím na výnosu ze souboru nemovitostí. Zpravidla i s vyšším čistým výnosem (kolem 4% p.a.), než v případě průměrného bytu (fondy zpravidla nakupují komerční nemovitosti, kde je výnos na zcela jiné úrovni, než u rezidenčních objektů). Navíc s daleko lepší dostupností peněz.
Jak na fyzické nemovitosti?
Za dobrou nemovitostní investici osobně považuji tu, u kterých se IRR (rentabilita) pohybuje na úrovni 5+ %. Této hodnoty však dosahuje relativně málo investorů. Proč? Nevhodná nemovitost, lokalita, nepromyšlená rizika. Jaká jsou ty nejčastější?
Lépe (=výhodněji pro vás) zpravidla pronajmete menší byt, než větší. Mnoho lidí k nemovitostním investicím bez zkušeností navíc přistupuje tak, že splátka úvěru < výnos z nájmu = je to fajn. Není, je potřeba počítat s amortizací (opotřebením), pojištěním, daňovým zatížením, rizikem nepronajatosti bytu, problémy s nájemníky (případné škody, nedoplatky a NOZ, který výrazně upředňostňuje práva nájemců před pronajímateli).
V poslední době se také často setkávám s ignorováním přílišné výhodnosti poskytovaných úvěrů. Počítejte s faktem, že situace na finančním trhu je extrémní – díky téměř nulovým základním úrokovým sazbám není problém získat i s mírně podprůměrným příjmem sazbu kolem 1,7% p.a. Pamatuji si osobně dobu (rok 2008), kdy dostat se pod 5,5 % p.a. na hypotečním úvěru, byl úkol téměř nadlidský. Na krátkém horizontu se není čeho bát, tato situace tu ještě nějaký rok bude, ale u dalších fixací za například 5 let, se klient může docela divit. Ono je celkem rozdíl platit na úvěr ve výši 2,5 mil. Kč povinnou měsíční splátku 12 300 Kč nebo 16 500 Kč.
Vybírejte vhodnou lokalitu
Další důležitou věcí je, že nejen z nájmu živ je investor do nemovitostí. Neméně důležitou položkou je předpokládaný nárůst ceny nemovitosti jako takové. Zde platí tři jednoduchá pravidla – lokalita, lokalita a lokalita. Také počítejte na dlouhém horizontu s tím, že byt má nějakou plánovanou životnost a při dnešním stáří například 30 let, už to za dalších 20 let nebude to pravé ořechové. Popř. za cenu dalších vysokých investic do takové nemovitosti a její nižší cenou na trhu.
Poslední věcí, která je provázána s předchozím odstavcem, je přehnaný optimismus ohledně ceny. Když se vrátím zpět do roku 2008 – vzpomínáte si, jak developeři v této krizovo-pokrizové době houfně vydávali dluhopisy, aby refinancovali své závazky a podbízeli se u horších projektů slevami ve statisících i u malých bytů? Parkovací stání či rovnou auto nebylo v rámci ceny a doprovodných benefitů těžké získat.
Jak z důvodu levných peněz na trhu, tak optimismem z dalšího vývoje. Trochu mi to v různých aspektech připomíná roky 2005-2007 v USA – úvěr dostane i člověk, který by ho pár let zpět vůbec nezískal, ruku v ruce (z části uměle) hnaným růstem cen. Ten meziroční je například u cihlových bytů v Praze 7,6 %. Pokud tedy nakupujete dnes, počítejte s tím, že ho pořizujete v období vrcholu jeho ceny a v řadě případů ho tedy můžete celkem snadno přeplatit.
Tímto jsem určitě nechtěl odradit případné zájemce o investici do nemovitosti, jen jsem některým chtěl sundat jejich růžové brýle. Před důležitým investičním rozhodnutím zachovejte chladnou hlavu, vše si dejte na papír či do Excelu. Pokud si nejste jisti svým postupem, či si uvědomujete, že na to prostě nemáte, raději dejte pár tisíc nějakému analytikovi, který vám vhodnost takové investice spočítá. Je to lepší, než utopit své naspořené peníze ve špatné nemovitosti.
